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评论丨让“带押过户”叫好又叫座

2023-06-02 07:59:36 来源:21经济网

董希淼(招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员)


(资料图)

在今年3月自然资源部、中国银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),在全国范围和更多领域推行不动产“带押过户”等做法之后,日前,一些省市相继发文全面推行不动产“带押过户”,在一些城市带押过户已进入常态化阶段。

“带押过户”是多方共赢的便利性措施,将推动降低不动产买卖双方交易成本,有助于便利群众办事,增强房地产市场活跃度。应细化相关制度和流程,进一步提高便利程度,并加强宣传和推广力度,让“带押过户”既叫好又叫座。

此前,根据规定,如果房产申请了贷款,往往银行会与产权人约定:不动产在抵押期间禁止、限制转让。如果想出售房产,卖家往往需要先筹集资金结清贷款、解除抵押登记,然后再由买家申请贷款,对房子进行再次抵押。这其中不但增加买卖双方的费用支出,而且交易流程较长。在实践中,部分买家出资帮助卖家结清贷款,但此时房产尚未过户,资金安全难以保证。而2020年5月通过的《民法典》,为“带押过户”提供了法律支持。《民法典》第四百零六条规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”根据这一精神,“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

2022年8月以来,济南等部分城市率先探索开展“带押过户”,随后全国100余个城市试行“带押过户”,并在实践中探索出新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等三种模式。在二手房交易中实行“带押过户”,其好处是显而易见的。

一是有助于降低不动产交易费用。对卖家来说,不用筹集资金规划为偿还贷款,节约了资金成本。对买家来说,将节约各个交易环节的成本。从济南的实践看,2022年8月以来已成功办理2948笔,二手房单笔平均交易成本从1.2万元左右降至1000元左右,节省直接交易成本3269.7万元。

二是有助于优化不动产交易流程,节省买卖双方时间与精力。从浙江的实践看,新模式下二手房交易过户环节从15个缩减到9个,全流程耗时从至少30天—60天,压缩到最多15天。济南则将需要提交的13份资料精简至3份。

三是有助于提升不动产交易便利性与安全性。“带押过户”由卖方、买方、不动产登记部门和银行四方协作配合办理,降低了信息不对称。部分地区还结合二手房交易资金监管政策,实现全流程闭环管理,确保交易安全可靠。

此前,“带押过户”主要针对二手住宅交易。根据《通知》精神,“带押过户”将逐步向工业、商业等类型不动产拓展,最终实现不动产类型全覆盖,常态化开展。总之,“带押过户”打通交易链条,简化交易流程,既提高二手房市场的活跃度,也有助于加快一手房市场去库存,进而促进房地产市场健康平稳发展,是多方共赢的交易安排和制度创新。

但是,“带押过户”实施效果和社会认知有待提升。即便在较早探索的济南市,从去年8月到今年3月中旬,办理“带押过户”的不足3000笔,在二手房交易中占比不到10%。这既与“带押过户”推出时间较短有关,也与“带押过户”自身存在不足有关。下一步,建议从三个方面采取措施进行优化和细化,让“带押过户”既叫好又叫座,真正发挥便民利企、促进发展的积极作用。

第一,加强部门协作,优化制度和流程。特别是不动产登记部门、公证机构和银行业金融机构要加强协同和配合,优化“带押过户”制度,细化工作流程,最大程度减少纸质材料,进一步提高工作效能。如不动产登记部门,可探索推出住房转移登记和抵押权变更登记合并受理,方便群众一站式办理。

第二,银行要提高认识,加大支持力度。银行作为不动产抵押权人,应从服务客户、服务市场的角度出发,进一步调整原有的业务模式和工作要求,使之与“带押过户”更加匹配。在工作中,可探索推出由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金等方式,便利办理跨行贷款,给客户更多选择。

第三,运用科技手段,创新工作模式。如运用大数据、人工智能等技术,进一步打破不动产交易数据壁垒,加快实现信息实时共享、业务云端办理,让数据多跑路、群众不跑路或少跑路。针对市场担心的“一房多卖”、抵押权悬空等问题,可引入“双预告”或“单预告”登记制度,加强风险防范。

此外,还要加强“带押过户”新模式的宣传普及工作,让广大群众充分认识“带押过户”的优势,让不动产卖方能够更加理解和接受“带押过户”。

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